A Parlament 2016. április 26-i ülésnapján elfogadta a T/9369. számú törvényjavaslatot, amely az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) elsősorban az egyszerű bejelentés új jogintézménye miatti módosításait tartalmazza. A május 5-ei Magyar Közlönyben ki is hirdették a javaslatot, a módosított szabályok a kihirdetést követő nyolcadik napon lépnek hatályba.

A törvény módosításában a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépületek létesítésére vonatkozó szabályok kerültek kiegészítésre a közelmúltban történt bevezetés tapasztalatai alapján, valamint az épített környezet alakítása és védelme érdekében. Ennek megfelelően az építés és a tervezés során betartandó törvényi szabályként kerül rögzítésre a kötelező tervezői művezetés intézménye, amely felveti, kötelező lesz-e a műszaki ellenőr igénybevétele is. Az építési tevékenységgel kapcsolatos felelősségi rendszer átrendezésével összefüggésben a szakmai garanciák megtartása, valamint a tervezői és a kivitelezői felelősség tényleges érvényesülése érdekében törvényi felhatalmazás alapján kormányrendeleti szinten előírásra kerül a kötelező felelősségbiztosítás. Az építési engedélyezés hiányában új formába szükséges önteni a helyi önkormányzat településkép-védelmi eszközrendszerét, ennek érdekében külön törvényt kell alkotni a településkép és a helyi védettség tárgykörében, amelynek kidolgozására előzetes társadalmi egyeztetés mellett kerül sor. Mindezek mellett szigorodnak a helyi építési szabályzatok előírásaiból betartandó követelmények. Így például az építés helyi rendjét alapvetően meghatározó és biztosító követelmények: a szennyvízelvezetés, az épület-, a lakásszám és a védelmi rendelkezések szempontjai is előírásra kerültek.

A helyi építési szabályok fokozottabb érvényesülése

Az építés helyi rendjének biztosítása érdekében a települési önkormányzatnak az országos szabályoknak megfelelően, illetve az azokban megengedett eltérésekkel a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos, a telkekhez fűződő sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket helyi építési szabályzatban kell megállapítania. A helyi önkormányzatok álláspontja szerint a fenti hatáskörük sérült akkor, amikor a január 1-jén megjelenő törvényi szabályozás alapján a helyi építési szabályzat rendelkezései közül kizárólag az építési telek

• a) megengedett legnagyobb beépítettségét,
• b) megengedett legnagyobb építménymagasságát vagy beépítési magasságát,
• c) szabályozási vonalát és
• d) beépítési módját vagy építési helyét kellett figyelembe venni.

Ezzel többek között előidézhető lett volna a környezet túlterhelése, mivel az építési telken elhelyezhető épület, valamint önálló rendeltetési egységszám nem volt figyelembe vehető. Az elmúlt hetekben egyre nőtt, országos szinten már meghaladja a hatezret az egyszerű bejelentések száma.

Ez a lehetőség a módosítások hatályba lépésével megszűnik, az azt követően feltöltött kérelmeknek az alábbi követelményeket kell figyelembe venniük. Az egyszerű bejelentés alá eső lakóépület létesítésekor a helyi építési szabályzatban meghatározott

• a) övezet, építési övezet területi lehatárolását;
• b) övezetre, építési övezetre vonatkozóan
  • ba) a védelemmel és korlátozásokkal érintett területeken a szennyvízelvezetés vagy -tisztítás szabályait közegészségügyi szempont szerint,
  • bb) a megengedett legnagyobb beépítettségét,
  • bc) a telken, az építési telken elhelyezkedő épület, valamint az önálló rendeltetési egység számát,
  • bd) a megengedett legnagyobb beépítési magasságot vagy építménymagasságot,
  • be) a szabályozási vonalat, bf) a beépítési módot, az építési helyet és
  • bg) a minimális zöldfelület mértékét;
• c) országos vagy helyi építészeti örökségvédelemmel, településképi védelemmel, országos régészeti-, táj- és természetvédelemmel kapcsolatos rendelkezéseket, továbbá a veszélyeztetett területekre, a természeti csapások elleni védelemre, a katasztrófavédelemre vonatkozó követelményeket, védőterületet, védőtávolságot kell figyelembe venni.

A fenti, pontosított előírással a beépítésre szánt és a beépítésre nem szánt területek tekintetében egységes követelményrendszer került meghatározásra. Így a jövőben elkerülhetővé válik a környezet túlterhelése, ha továbbra is figyelembe kell venni a telken, az építési telken elhelyezhető épület, valamint az önálló rendeltetési egység számára vonatkozó, HÉSZben foglalt előírásokat. Szintén nóvum, hogy előírás lett a védelemmel és korlátozásokkal érintett területeken a szennyvízelvezetés, illetve -tisztítás szabályainak közegészségügyi szempont szerinti megfelelősége. Ezzel továbbra is biztosított lehet a települések helyi szabályozásában az egészséges és fenntartható lakókörülmények, a természet- és a környezetvédelem, a felszíni és felszín alatti vizek védelme érdekében előírt szabályok betartatása. Az építészeti, régészeti, környezeti, természeti védelem és tájvédelem szempontjainak összehangolt érvényesítése érdekében az egyszerű bejelentés során a jövőben a tervezés és az építés a helyi építési szabályzat védelmi rendelkezéseinek a figyelembevételével történhet.

A felelősségi rendszer átrendeződése – kötelező tervezői művezetés

Az egyszerű bejelentés lehetővé tételével – az építésügyi hatósági kontrollrendszerből történő kiemelésével – átrendeződik az építési tevékenységgel kapcsolatos felelősségi rendszer. Annak érdekében, hogy a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése esetén a bejelentésnek megfelelő megvalósulás szakmailag garantált legyen, előírásra került a kötelező tervezői művezetés. Ezzel növekszik az építészeti műszaki tervező felelőssége is, aki ennek ellenértékeként külön kormányrendeletben meghatározott (a tervek szerint 180 000 forint/6 alkalom mértékű) díjazásban részesül. Mivel az elfogadott törvényszöveg az alábbiak alapján van megfogalmazva, a törvényi szabályozás nem zárja ki azt a lehetőséget, hogy külön kormányrendelet – az eddigi szabályoktól eltérően – azt is lehetővé tegye, hogy a tervezői művezetést bizonyos esetekben ne az eredeti bejelentési dokumentációt készítő tervező végezze. „Az (1) bekezdés szerinti épület építése esetén az építtető köteles építész tervezőt tervezői művezetésre megbízni.” A szakmában igen gyakori ugyanis, hogy egyes tervezők nem szoktak és nem is kívánnak művezetőként részt venni az általuk tervezett ház megvalósításában. Persze előfordulhat vis maior eset is, amikor az eredeti tervező akadályoztatva van, hogy a későbbiek során művezetést végezzen, akár egészségi állapota, akár kamarai bejegyzésének megszűnése vagy más ok miatt. Nem kizárt, hogy az építtető szerződéses vitába keveredhet az eredeti tervezővel, amely ellehetetlenítené az együttműködésüket a kivitelezés közben. A tervezői művezető ugyanis az építtető megbízásából a szakma szabályai szerint bizalmi viszonyban vállalja és végzi – megfelelő gondosság mellett – a tervezői művezetői feladatait.

Szükségtelenné válnak a műszaki ellenőrök?

Felmerült az a jogalkotói szándék is, hogy szükségtelenné válik műszaki ellenőr kötelező igénybevétele, ha a folyamatot a tervezői művezető végigkíséri. E tekintetben bizonyára megoszlanak a szakmai vélemények, hiszen a tervezői művezetésben ellátott feladatok a műszaki ellenőr feladatkörének csupán egy részét képezik. A műszaki ellenőr kötelező igénybevételének eltörlésével az építtető védtelenné válhat a különböző, egymást követő kivitelezőkkel szemben a teljesítési igazolások kiállításakor, az elszámolási viták kezelésénél vagy az eltakarásra váró munkarészek ellenőrzésénél - ezért ezt a javaslatot a Magyar Építész Kamara sem támogatja.

Fokozott tervezői felelősség

A kivitelezés folyamatának kötelező figyelemmel kísérésével és a hatósági kontroll eltörlésével kiemelten nagyobb hangsúly helyeződik a tervezők szakmai felelősségére. Ugyanakkor továbbra is fennáll a kivitelezők polgári jogban rögzített felelőssége. Az Étv.-ben 2013. január 1. napjától szerepel, hogy „a vállalkozó kivitelezői tevékenység folytatásához kormányrendelet felelősségbiztosítást, referenciát vagy a vállalkozó kivitelező teljesítésre való alkalmasságát igazoló vállalkozásminősítést írhat elő” [Étv. 39. § (5) bekezdés]. Az elfogadott módosítás pedig a kötelező tervezői felelősségbiztosítást vezeti be az alábbiak szerint:
A műszaki ellenőr kötelező igénybevételének eltörlésével az építtető bizonyos esetekben védtelenné válhat a különböző, egymást követő kivitelezőkkel szemben.

„Az építészeti-műszaki tervezői tevékenység megkezdéséhez és folytatásához kormányrendelet felelősségbiztosítást írhat elő.”
Mint látható, az elfogadott törvény szövege szintén mérlegelést biztosít a kormány számára, azonban az indokolásból egyértelműen új kormányrendelet megalkotására vonatkozó döntés tükröződik. Nyilvánvaló, hogy külön kormányrendeletben kell szabályozni, mikor, hogyan, kinek a számára kerül előírásra a kötelező felelősségbiztosítás. Korábbi cikkünkben részletesen elemeztük, miért volna támogatható, ha a fenti Étv.-felhatalmazás alapján egyszerre kerülne bevezetésre a kötelező kivitelezői és tervezői felelősségbiztosítás.

A fennmaradási engedélyezés kérdése

A fennmaradás esetköre kiegészül az egyszerű bejelentéshez kötött, de jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül megvalósult épületek vonatkozásában. Tekintettel azonban az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység által felépített épületekre, a fennmaradási engedély megadása ez esetben csak a jogszerűtlenség és a szakszerűtlenség alóli mentesülést jelenti, nem mentesít azonban azon speciális rendelkezések betartása alól, amelyek ezt az új típusú eljárást jellemzik. Ezen épületet ugyanis a bejelentéstől számított tíz éven belül fel kell építeni, és a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítványt kell kérni a kormányrendeletben kijelölt szervtől. Ha a bejelentéstől számított tíz éven belül nem építették fel, az elkészült építményt le kell bontani. Ezzel egyidejűleg megszűnik az a lehetőség, hogy fennmaradási engedély lényegében bármilyen esetben kérhető, ha a szabálytalanság közérdeket nem sért, vagy az érdeksérelem a hatóság által meghatározott határidőn belül elhárítható. A fennmaradási engedély megadása a továbbiakban csak és kizárólag objektív alapon lehetséges.

További módosítások

Pontosításra kerültek az építtető és kivitelező felelősségére vonatkozó szabályok, kiterjesztve az egyszerű bejelentés esetére is. Kiterjesztették a jogszerűtlen, szakszerűtlen építési tevékenység és az építésügyi hatósági kötelezés esetköreit is. Lehetővé vált továbbá, hogy az építésfelügyeleti hatóság az építési napló hiányában megtiltsa az építőipari kivitelezési tevékenység folytatását az előírt építésinapló- vezetési kötelezettség esetén.

Szerző: Dr. Gáts Andrea

A cikk a Fórum Média Kiadó gondozásában megjelenő Műszaki Ellenőr magazin májusi számában olvasható.